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【万和城注册平台】上市!建发物业压轴赴港,上涨潜力如何?

12月31日,建发物业管理集团有限公司(简称“建发物业”)在香港联交所主板成功上市,成为年内第17家在港上市的物业企业,可谓压轴。

上市首日,建发物业开盘价为每股3.05港元,截至收盘时,每股报3.10港元,总市值36.48亿港元。

与多数物业公司不同,建发物业选择了介绍上市的方式登陆资本市场。

东财Choice数据显示,目前港股市场上的36家内地物业管理上市公司中,采用介绍上市的的物管企业仅两家,分别为2015年上市的中海物业、2018年上市的碧桂园服务;其他34家公司则通过发行新股上市。

公开资料显示,建发物业于2018年成立,分拆完成前为厦门建发及建发国际的附属公司。前者是由厦门市国资委监督的国有公司,主要业务为供应链营运、房地产发展、旅游业及酒店、展览、医疗保健、市区公共服务、投资等;后者主要于中国从事房地产开发、房地产产业链投资服务及新兴产业投资业务。分拆上市后,建发物业将不再为建发国际的附属公司,但仍为厦门建发的间接附属公司。

今年,我国房地产市场经历了一场大洗牌。最重要的标志就是:房企物业板块纷纷拆分,抢滩港交所。今天,借着2020准压轴物业股“建发物业”,杠杆游戏想与蜜友们一起来讨论物业股的价值,以及未来。

招股书显示,2017年、2018年、2019年以及2020年上半年,建发物业的营业收入分别大概为4.47亿元、6.09亿元、8.01亿元与4.52亿元;增速方面,2018年为36.14%,2019年31.66%,下降了一点点,倒也不多。

同期,其净利润分别为3245.9万元、4848.3万元、6828.5万元与6147.1万元。增速方面,2018年为49.37%、40.84%,也略有下降。不过,2020年上半年同比净利润增幅较大,达到了103.3%。

在报告期内,建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1、22.9%与24.3%,低于物业行业平均水平。

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自2017年至2020年上半年,建发物业的续约率分别为95%、92.7%、86.7%和85.7%,可以发现在大举发展过程中,对客户的维系和巩固有所下降。

从收入构成来看,和其他大部分物业公司一样,建发物业营收的半壁江山也来自于物业管理服务。

2017年、2018年、2019年与2020年上半年,该分部产生的收入分别占总收入的67.7%、65.7%、60.7%与62.3%。

2020 年物业管理行业营收规模为 12688.1 亿元,同比增长 20.7%。其中, TOP100 企业收入均值为 27.53 亿元,同比涨 27.9%。TOP10 企业收入均值为 90.09 亿元,同比涨 31.7%,是百强企业均值的 3.27 倍。从 2020 年营收构成来看,基础物业服务占比为 20.51%、增值服务占比 7.02%。

如果将建发物业过去几年各项收入毛利率进行比较,可以留意到,资本市场最为看重的社区增值服务毛利自2018年后占比持续下跌,而估值最低的非业主增值服务却持续上升,这是建发物业高增长下的另一个隐忧。

截至2020年6月30日,建发物业合同总建筑面积达3960万平方米。同期,建发物业在国内管理203个项目及向13.7万个物业单位提供物业管理服务,在管建筑面积共约2170万平方米。

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如中信证券地产分析师陈聪撰文指出的,“‘三道红线’之下,无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟,部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益,将会显著改善企业杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。”

负债方面,建发物业的流动性负债日渐走高。2017-2019年,其流动负债分别为3.16亿元、3.54亿元、4.66亿元,2020年上半年这一数增至7.94亿元。

其在招股书中也提到,“我们面临流动资金风险,而本集团可能无法履行与其金融负债相关的责任,而该等责任须以现金或其他金融资产结算。”

行业来说,我国物业管理行业市场整体集中度低,高度分散,各类企业绝对增长空间仍大。建发物业能够借此腾飞,我们拭目以待!

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