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【万和城在线平台】富力地产26亿ABS被按“终止键” 曾多次遭机构下调评级

历时一年多时间,富力地产旗下的一笔26亿资产支持专项计划还是被按下了“终止键”。

9月1日,据上海证券交易所披露,中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态变更为“终止”。该项目品种为资产支持证券-ABS,由广州富力地产股份有限公司作为发行人,中信证券股份有限公司为承销人,拟发行金额26亿元。

早在2019年6月27日,中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态为获受理。同年11月29日,该项目的状态更新为“已反馈”。如今项目突然终止,究竟是自发行为还是被动所致,这也引发市场诸多关注。

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同时踩“三条红线”

今年8月20日,住房城乡建设部、人民银行曾在北京召开重点房地产企业座谈会,会议明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即此前业内多次传闻的“三条红线”。

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“三条红线”具体内容为:剔除预收款后的资产负债率不超70%;净负债率不超100%;现金短债比不小于1倍。

基于三条红线的指标,监管层将试点房地产企业分为红、橙、黄、绿四档。“三线”均超出阈值的企业为红色档,其有息负债规模将以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”均超出阈值的为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为黄色档,有息负债规模年增速不得超过10%;若“三线”均未超出阈值则为绿色档,有息负债规模年增速不得超过15%。

在此背景下,富力地产旗下26亿元的ABS突然终止,会是重点房企融资收紧政策在房企融资端的即时映射吗?一时间,引发业内的诸多质疑。

从“剔除预收款后的资产负债率不超70%”这条红线来看,截止2020年6月末,富力地产账面合同负债为444.32亿元,总负债为3517.6亿元,总资产为4376.55亿元。由此可计算出,富力地产剔除预收款后的资产负债率达78.16%,明显高于监管红线。

再来看“净负债率不大于100%”这条红线,截止6月底,富力地产长期及短期债务规模合计1944.27亿元,股东权益858.96亿元,货币资金359.96亿元,故可得出净负债率达到184.45%。若不踩100%的红线,总体债务规模需要减少至1218.92亿元,减少有息负债约725.35亿元。

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最后就“现金短债比大于1倍”的红线来看,截止半年末,富力地产账面货币资金359.96亿元,而公司短期债务达到814.9亿元,故现金短债比为0.44。如果富力地产现金短债比想降至红线之下,则需要降低454.94亿元规模的短期债务方可达标。

最严房企融资新规来袭的情况下连踩三条红线,可以预见富力地产未来降负债的道路依旧任重道远。

频遭机构下调评级

8月31日,富力地产正式发布半年报,上半年,权益协议销售额为510.6亿元,同比下降3%;已确认入账的营业额为335.9亿元,同比减少4%;纯利39.17亿元,同比减少6%。公司总资产4376.55亿元,总负债3517.59亿元,资产负债率80.3%。

富力地产称,因为受到新冠肺炎疫情影响,第一季度计划推出的项目不多,协议销售将在第二季度恢复,上半年的协议销售金额中,平均售价为11970元/平方米,协议销售面积约为426万平方米,大致保持稳定。

截至2020年上半年,富力地产短期债务达到814.9亿元,公司拥有359.96亿元现金,其中包括180.93亿元的受限制现金,并不足以覆盖目前的短期债务。

在半年报披露后,惠誉、标普分别下调了对富力地产的评级展望以及对富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司(下称“富力香港”)的长期发行人信用评级。

惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”,并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”,高级无抵押评级为“B+”,回收率评级为“RR4”。惠誉认为,尽管业务状况良好,富力地产的评级仍主要受到其疲弱的流动性和再融资风险的制约。

与此同时,标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。展望为“稳定”。标普认为,未来富力地产将加快房地产销售和资产处置以促进现金流的生成,以及充分管理其债券期限,并在未来12个月内逐步改善其流动性。

9月1日,富力地产披露了8月份销售金额,累计至8月份权益合约销售金额约726.2亿元,销售面积达623.93万平方米,同比分别减少10.62%和16.78%。8月份单月,富力地产权益合约销售金额约为108.6亿元,同比增长3.13%;合约销售面积达97.55万平方米,同比减少4.21%。

按照富力地产设定的2020年内部协议销售金额目标1520亿元,目前的完成率仅有47.78%。

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